Cómo construir una casa en Siria: pasos, licencia de obra y costes

Muchos sirios, dentro y fuera del país, quieren construir una casa en un terreno propio, para vivir o como inversión. Pero en Siria la obra no empieza con la excavación, sino con los papeles: la propiedad del terreno, la situación urbanística, los planos técnicos y la licencia de obra. Un error en esta fase puede costar después más que la propia construcción.

Esta guía explica paso a paso cómo construir una casa en Siria: desde la comprobación del terreno hasta la licencia, la elección del contratista, el control de costes y la gestión de la obra desde el extranjero.

1. Empiece por el terreno: propiedad y urbanismo

Antes de diseñar nada, confirme tres cosas:

• Título: un extracto reciente del registro de la propiedad a nombre del dueño, sin anotaciones de hipoteca, embargo o litigio.

• Situación urbanística: ¿está el terreno dentro del plan de ordenación aprobado? Las licencias se conceden normalmente en zonas ordenadas; el suelo agrícola tiene casos y condiciones especiales.

• Normas de edificación: la ocupación permitida, el número de plantas y los retranqueos respecto a vecinos y calle. Se obtienen en la unidad administrativa local (ayuntamiento de la ciudad o del municipio).

Esta fase se parece a la inspección de un inmueble antes de comprarlo, que detallamos en nuestra guía de inspección de inmuebles antes de comprar en Siria. Si aún busca terreno, lea cómo elegir la ciudad y la zona adecuadas.

2. La oficina de ingeniería y los planos

No se acepta una solicitud de licencia sin los planos de una oficina de ingeniería autorizada. Su trabajo suele incluir:

• un estudio geotécnico para conocer el suelo y elegir la cimentación adecuada;

• planos de arquitectura y estructura, con la memoria de cálculo;

• planos de electricidad, fontanería e instalaciones mecánicas;

• un contrato de supervisión técnica durante toda la obra.

Los planos se revisan y certifican en el Colegio de Ingenieros de Siria antes de presentarlos. Pida a la oficina que le explique el diseño en cifras: superficie construida, número de habitaciones, posición de los pilares y si se podrá añadir otra planta más adelante si el urbanismo lo permite.

3. La licencia de obra: documentos y autorizaciones

La solicitud se presenta en la unidad administrativa donde está el terreno. La lista exacta cambia según la gobernación, pero suele incluir:

• el título de propiedad (extracto registral) y el plano catastral;

• la ficha de normas de edificación y un plano de las calles cercanas;

• los planos certificados por el Colegio de Ingenieros, el estudio de suelo y el contrato de supervisión;

• un certificado de estar al corriente de pagos y el consentimiento de los demás propietarios si el terreno es compartido.

Tras estudiar el expediente se pide la aprobación de otros organismos, como el Colegio de Ingenieros, la compañía eléctrica, el organismo de agua y saneamiento y, en las zonas que lo requieren, el servicio de antigüedades. Después se pagan las tasas y la licencia se inscribe en el registro provisional de la Dirección General de Intereses Inmobiliarios, momento en que entra en vigor.

Tasas: las regula la Ley Financiera de las Unidades Administrativas n.º 37 de 2021. La partida principal es un porcentaje del valor de mercado del inmueble aplicado a toda la superficie construida, por lo que varían mucho de una zona a otra. Pida una estimación a la unidad administrativa antes del diseño final.

Vigencia: según la práctica actual, una licencia de hasta seis plantas vale tres años, más seis meses por cada planta adicional, con un máximo de cinco años, y puede prorrogarse antes de vencer por causas justificadas. Compruebe la norma vigente en su gobernación, porque la regulación cambia.

Atención: construir sin licencia, o contra lo que esta permite, es una infracción según la Ley n.º 40 de 2012. Puede acabar en demolición y multas, y dificulta después inscribir o vender la casa.

4. Elegir contratista y redactar el contrato

Un buen contratista no se juzga solo por el precio. Compare al menos tres ofertas y visite obras anteriores. El contrato debe fijar con claridad:

• Alcance: ¿solo estructura, obra con acabados o llave en mano?

• Especificaciones: tipo de cemento, acero y bloques, nivel de acabados y marcas de las instalaciones.

• Pagos: plazos ligados a fases terminadas y aprobadas por el ingeniero supervisor, no a fechas.

• Plazos y penalizaciones: calendario por fase, penalización por retraso y una regla de revisión de precio si los materiales cambian mucho.

• Garantía: un periodo de garantía para defectos estructurales, impermeabilización e instalaciones tras la entrega.

Mantenga al ingeniero supervisor lo más independiente posible del contratista: es sus ojos sobre la calidad y la conformidad con los planos.

5. Costes: qué presupuestar antes de empezar

En Siria no hay un coste fijo por metro cuadrado; los precios siguen al tipo de cambio y al precio del acero, el cemento y el combustible. En lugar de una cifra general, arme su presupuesto con estas partidas:

• tasas de la licencia y honorarios de diseño y supervisión de la oficina de ingeniería;

• estructura: excavación, cimentación, pilares y forjados;

• acabados: suelos, pintura, puertas y ventanas, cocina y baños, la partida más variable;

• instalaciones y energía: electricidad, agua y saneamiento, a menudo con sistema solar y depósitos de agua;

• acometidas y tasas tras la finalización;

• reserva para imprevistos: conviene guardar un 10–15 % del presupuesto para cambios de precio y trabajos inesperados.

Pida a cada contratista un presupuesto por partidas y compare las mismas partidas. Si la casa es una inversión, calcule la rentabilidad antes de construir, como en nuestra guía para calcular la rentabilidad inmobiliaria.

6. Construir desde fuera de Siria

Muchas personas que construyen hoy viven en el extranjero. Es posible, pero requiere buena organización:

• Un poder notarial debidamente legalizado a favor de una persona de confianza o de una empresa especializada, con límites claros, sobre todo en pagos y firmas;

• informes periódicos con fotos, vídeo y mediciones al final de cada fase, antes de enviar el siguiente pago;

• roles separados: el apoderado, el ingeniero supervisor y el contratista deben ser tres partes distintas, para que nadie se controle a sí mismo;

• cuentas claras: una factura por cada pago y constancia escrita de cada cambio de diseño o precio.

Si un no sirio puede adquirir un inmueble y cómo se inscribe depende de la nacionalidad y del tipo de bien; explicamos el marco general en nuestra guía de inversión inmobiliaria para inversores del Golfo.

7. Errores frecuentes

• Comprar terreno fuera de ordenación con la esperanza de «legalizarlo después».

• Empezar la obra antes de tener la licencia, o añadir una planta sin licencia.

• Acuerdos verbales con el contratista o pagos por adelantado de fases no hechas.

• Prescindir del estudio de suelo o de la supervisión para ahorrar.

• Elegir la oferta más barata sin comparar especificaciones.

• Olvidar la reserva para imprevistos y detenerse a mitad de obra.

Para más sobre la evaluación de riesgos, consulte los principales riesgos que hay que detectar antes de invertir capital.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una licencia de obra en Siria?

Depende de la gobernación, de que el expediente esté completo y del número de organismos que deben aprobarlo. Un expediente completo con planos revisados desde el principio ahorra mucho tiempo.

¿Se puede construir en suelo agrícola?

Las licencias se conceden sobre todo en zonas ordenadas; el suelo agrícola tiene casos y condiciones especiales. Consulte a la unidad administrativa sobre su terreno antes de comprar o diseñar.

¿Necesito un ingeniero supervisor si el contratista es de confianza?

Sí. La supervisión técnica forma parte de los requisitos de la licencia y garantiza que la obra se ajusta a los planos certificados.

Cómo le ayuda Ethmaar

Ethmaar Investment ofrece servicios de inversión y desarrollo inmobiliario: estudios de ubicación y viabilidad, revisión jurídica del inmueble por nuestro departamento legal y gestión del proyecto con seguimiento a distancia e informes periódicos para sirios en el extranjero. También puede enviar una solicitud de inmueble si busca un terreno adecuado, o contactarnos para hablar de su proyecto.

Esta guía es informativa. Los trámites y las tasas pueden variar según la gobernación y cambiar con la normativa. Consulte a la unidad administrativa competente y a un asesor jurídico antes de cualquier compromiso.