Como construir uma casa na Síria: etapas, alvará de construção e custos

Muitos sírios, dentro e fora do país, querem construir uma casa num terreno próprio, para morar ou como investimento. Mas na Síria a obra não começa pela escavação, e sim pelos papéis: a propriedade do terreno, a situação urbanística, os projetos técnicos e o alvará de construção. Um erro nesta fase pode custar depois mais do que a própria construção.

Este guia mostra passo a passo como construir uma casa na Síria: da verificação do terreno ao alvará, à escolha do empreiteiro, ao controle de custos e à gestão da obra a partir do exterior.

1. Comece pelo terreno: propriedade e zoneamento

Antes de qualquer projeto, confirme três pontos:

• Título: uma certidão recente do registro de imóveis em nome do proprietário, sem averbações de hipoteca, penhora ou litígio.

• Zoneamento: o terreno está dentro do plano urbanístico aprovado? Os alvarás são normalmente emitidos em zonas urbanizadas; terrenos agrícolas têm casos e condições especiais.

• Regras de construção: a taxa de ocupação permitida, o número de pisos e os recuos em relação aos vizinhos e à rua. Obtém-nas na unidade administrativa local (câmara da cidade ou do município).

Esta fase parece-se com a inspeção de um imóvel antes da compra, que detalhamos no nosso guia de inspeção de imóveis antes de comprar na Síria. Se ainda procura terreno, leia como escolher a cidade e a zona certas.

2. O escritório de engenharia e os projetos

Nenhum pedido de alvará é aceito sem os projetos de um escritório de engenharia licenciado. O trabalho dele inclui normalmente:

• um relatório geotécnico para conhecer o solo e escolher as fundações adequadas;

• projetos de arquitetura e de estrutura, com a memória de cálculo;

• projetos de eletricidade, hidráulica e instalações mecânicas;

• um contrato de fiscalização técnica durante toda a obra.

Os projetos são verificados e certificados pela Ordem dos Engenheiros da Síria antes da entrega. Peça ao escritório que explique o projeto em números: área construída, número de divisões, posição dos pilares e se será possível acrescentar outro piso mais tarde, se o zoneamento permitir.

3. O alvará de construção: documentos e aprovações

O pedido é feito na unidade administrativa onde fica o terreno. A lista exata varia entre as províncias, mas inclui geralmente:

• o título de propriedade (certidão do registro) e a planta cadastral;

• a declaração das regras de construção e uma planta das ruas vizinhas;

• os projetos certificados pela Ordem dos Engenheiros, o relatório do solo e o contrato de fiscalização;

• uma certidão de quitação e o consentimento dos outros proprietários, se o terreno for comum.

Depois de analisado o processo, pede-se a aprovação de outras entidades, como a Ordem dos Engenheiros, a empresa de eletricidade, a entidade de água e saneamento e, nas zonas que o exigem, o serviço de antiguidades. Em seguida pagam-se as taxas e o alvará é inscrito no registro provisório da Direção-Geral dos Interesses Imobiliários, passando a vigorar.

Taxas: são definidas pela Lei Financeira das Unidades Administrativas n.º 37 de 2021. A parcela maior é uma percentagem do valor de mercado do imóvel aplicada a toda a área construída, por isso as taxas variam muito de uma zona para outra. Peça uma estimativa à unidade administrativa antes do projeto final.

Validade: segundo a prática atual, um alvará até seis pisos vale três anos, mais seis meses por piso adicional, até um máximo de cinco anos, e pode ser prorrogado antes de expirar por motivos justificados. Confirme a regra em vigor na sua província, porque a regulamentação muda.

Atenção: construir sem alvará, ou em desacordo com ele, é uma infração nos termos da Lei n.º 40 de 2012. Pode levar à demolição e a multas, e dificulta mais tarde o registro ou a venda da casa.

4. Escolher o empreiteiro e redigir o contrato

Um bom empreiteiro não se avalia só pelo preço. Compare pelo menos três propostas e visite obras anteriores. O contrato deve definir com clareza:

• Âmbito: só a estrutura, obra com acabamentos ou chave na mão?

• Especificações: tipo de cimento, aço e blocos, nível de acabamento e marcas das instalações.

• Pagamentos: parcelas ligadas a fases concluídas e aprovadas pelo engenheiro fiscal, não a datas.

• Prazos e multas: cronograma por fase, multa por atraso e uma regra de revisão de preço se os materiais variarem muito.

• Garantia: um prazo de garantia para defeitos estruturais, impermeabilização e instalações após a entrega.

Mantenha o engenheiro fiscal o mais independente possível do empreiteiro: ele é os seus olhos sobre a qualidade e a conformidade com os projetos.

5. Custos: o que orçar antes de começar

Não existe um custo fixo por metro quadrado na Síria; os preços acompanham a taxa de câmbio e o preço do aço, do cimento e do combustível. Em vez de um número geral, monte o orçamento com estes itens:

• taxas do alvará e honorários de projeto e fiscalização do escritório de engenharia;

• estrutura: escavação, fundações, pilares e lajes;

• acabamentos: pisos, pintura, portas e janelas, cozinha e casas de banho, o item que mais varia;

• instalações e energia: eletricidade, água e esgoto, muitas vezes com sistema solar e reservatórios;

• ligações às redes e taxas após a conclusão;

• reserva para imprevistos: é prudente guardar 10–15% do orçamento para variações de preço e trabalhos inesperados.

Peça a cada empreiteiro um orçamento por itens e compare os mesmos itens. Se a casa for um investimento, estime o retorno antes de construir, como no nosso guia de cálculo do retorno imobiliário.

6. Construir a partir do exterior

Muitos dos que constroem hoje vivem fora do país. É possível, mas exige boa organização:

• Uma procuração devidamente autenticada a favor de uma pessoa de confiança ou de uma empresa especializada, com limites claros, sobretudo para pagamentos e assinaturas;

• relatórios regulares com fotos, vídeo e medições no fim de cada fase, antes de enviar a parcela seguinte;

• papéis separados: o procurador, o engenheiro fiscal e o empreiteiro devem ser três partes diferentes, para que ninguém se fiscalize a si próprio;

• contas claras: uma fatura para cada pagamento e registro escrito de cada alteração de projeto ou preço.

Se um não sírio pode adquirir um imóvel, e como o regista, depende da nacionalidade e do tipo de imóvel; apresentamos o quadro geral no nosso guia de investimento imobiliário para investidores do Golfo.

7. Erros comuns a evitar

• Comprar terreno fora do plano urbanístico na esperança de «regularizá-lo depois».

• Começar a obra antes de sair o alvará, ou acrescentar um piso sem licença.

• Acordos verbais com o empreiteiro ou pagamentos adiantados de fases não feitas.

• Dispensar o relatório do solo ou a fiscalização para poupar.

• Escolher a proposta mais barata sem comparar especificações.

• Ignorar a reserva para imprevistos e parar a meio da obra.

Para saber mais sobre avaliação de riscos, veja os principais riscos a identificar antes de investir capital.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora um alvará de construção na Síria?

Depende da província, de o processo estar completo e do número de entidades que têm de aprovar. Um processo completo com projetos verificados desde o início poupa muito tempo.

É possível construir em terreno agrícola?

Os alvarás são emitidos sobretudo em zonas urbanizadas; os terrenos agrícolas têm casos e condições especiais. Pergunte à unidade administrativa sobre o seu terreno antes de comprar ou projetar.

Preciso de engenheiro fiscal se o empreiteiro for de confiança?

Sim. A fiscalização técnica faz parte dos requisitos do alvará e garante que a obra corresponde aos projetos certificados.

Como a Ethmaar pode ajudar

A Ethmaar Investment oferece serviços de investimento e desenvolvimento imobiliário: estudos de localização e viabilidade, verificação jurídica do imóvel pelo nosso departamento jurídico e gestão do projeto com acompanhamento à distância e relatórios regulares para sírios no exterior. Pode também enviar um pedido de imóvel se procura um terreno adequado, ou contactar-nos para falar do seu projeto.

Este guia é apenas informativo. Os procedimentos e as taxas podem variar entre províncias e mudar com a regulamentação. Consulte a unidade administrativa competente e um consultor jurídico antes de qualquer compromisso.