Ein Haus in Syrien bauen: Schritte, Baugenehmigung und Kosten

Viele Syrer im In- und Ausland möchten auf eigenem Grundstück ein Haus bauen, zum Wohnen oder als Investition. Doch ein Hausbau in Syrien beginnt nicht mit dem Aushub, sondern mit Unterlagen: Eigentum am Grundstück, Bebauungsstatus, Baupläne und Baugenehmigung. Ein Fehler in dieser Phase kann später mehr kosten als der Bau selbst.

Dieser Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, wie Sie ein Haus in Syrien bauen: von der Prüfung des Grundstücks über die Genehmigung bis zur Wahl des Bauunternehmers, zur Kostenkontrolle und zur Bauleitung aus dem Ausland.

1. Zuerst das Grundstück: Eigentum und Bebauungsplan

Klären Sie vor jeder Planung drei Punkte:

• Eigentumsnachweis: ein aktueller Grundbuchauszug auf den Namen des Eigentümers, ohne Vermerke zu Hypothek, Pfändung oder Rechtsstreit.

• Bebauungsstatus: Liegt das Grundstück im genehmigten Bebauungsplan? Baugenehmigungen werden in der Regel nur in beplanten Gebieten erteilt; für landwirtschaftliche Flächen gelten Sonderfälle und eigene Bedingungen.

• Bauvorschriften: zulässige Bebauungsquote, Zahl der Geschosse und Abstände zu Nachbarn und Straße. Diese erhalten Sie bei der örtlichen Verwaltungseinheit (Stadt- oder Gemeinderat).

Diese Phase ähnelt der Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf, die wir in unserem Leitfaden zur Immobilienprüfung vor dem Kauf in Syrien beschreiben. Wenn Sie noch ein Grundstück suchen, lesen Sie, wie Sie die richtige Stadt und Lage wählen.

2. Ingenieurbüro und Baupläne

Ohne Pläne eines zugelassenen Ingenieurbüros wird kein Bauantrag angenommen. Zu seinen Leistungen gehören meist:

• ein Baugrundgutachten, um den Boden zu kennen und die passende Gründung zu wählen;

• Architektur- und Tragwerkspläne mit statischer Berechnung;

• Pläne für Elektro-, Sanitär- und Haustechnik;

• ein Vertrag über die technische Bauüberwachung für die gesamte Bauzeit.

Die Pläne werden vor der Einreichung von der Syrischen Ingenieurkammer geprüft und beglaubigt. Lassen Sie sich den Entwurf in Zahlen erklären: Geschossfläche, Zimmerzahl, Lage der Stützen und ob später ein weiteres Geschoss möglich ist, falls der Bebauungsplan es erlaubt.

3. Die Baugenehmigung: Unterlagen und Zustimmungen

Der Antrag wird bei der Verwaltungseinheit gestellt, in deren Gebiet das Grundstück liegt. Die genaue Liste unterscheidet sich zwischen den Provinzen, umfasst aber meist:

• Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug) und Katasterplan des Grundstücks;

• die Bauvorschriften für das Grundstück und einen Plan der umliegenden Straßen;

• die von der Ingenieurkammer beglaubigten Pläne, das Bodengutachten und den Überwachungsvertrag;

• eine Unbedenklichkeitsbescheinigung über Abgaben und die Zustimmung der Miteigentümer bei gemeinsamem Eigentum.

Nach Prüfung der Akte werden weitere Stellen um Zustimmung gebeten, etwa die Ingenieurkammer, der Stromversorger, die Wasser- und Abwasserbehörde und in bestimmten Gebieten die Antikenbehörde. Danach werden die Gebühren bezahlt und die Genehmigung im vorläufigen Register der Generaldirektion für Liegenschaften eingetragen; damit wird sie wirksam.

Gebühren: Sie richten sich nach dem Finanzgesetz der Verwaltungseinheiten Nr. 37 von 2021. Der größte Posten ist ein Prozentsatz vom aktuellen Marktwert der Immobilie, bezogen auf die gesamte Geschossfläche. Daher schwanken die Gebühren stark je nach Lage. Fragen Sie vor der endgültigen Planung bei der Verwaltungseinheit nach einer Schätzung.

Geltungsdauer: Nach derzeitiger Praxis gilt eine Genehmigung für bis zu sechs Geschosse drei Jahre, zuzüglich sechs Monate je weiterem Geschoss, höchstens fünf Jahre; vor Ablauf kann sie aus triftigen Gründen verlängert werden. Prüfen Sie die in Ihrer Provinz geltende Regel, da sich Vorschriften ändern.

Achtung: Bauen ohne Genehmigung oder abweichend davon ist ein Verstoß nach Gesetz Nr. 40 von 2012. Es kann zu Abriss und Bußgeldern führen und erschwert später die Eintragung oder den Verkauf des Hauses.

4. Bauunternehmer wählen und Vertrag schließen

Einen guten Bauunternehmer erkennt man nicht am Preis allein. Vergleichen Sie mindestens drei Angebote und besichtigen Sie frühere Projekte. Der Vertrag sollte klar regeln:

• Leistungsumfang: nur Rohbau, Bau mit Ausbau oder schlüsselfertig?

• Ausführung: Art von Zement, Stahl und Steinen, Ausbaustandard und Marken der Installationen.

• Zahlungen: Raten nach abgeschlossenen Bauabschnitten, abgenommen vom überwachenden Ingenieur, nicht nach Kalenderdaten.

• Fristen und Vertragsstrafen: Zeitplan je Abschnitt, Verzugsstrafe und eine Regel zur Preisanpassung bei starken Materialpreisänderungen.

• Gewährleistung: eine Frist für Mängel an Tragwerk, Abdichtung und Installationen nach der Übergabe.

Halten Sie den überwachenden Ingenieur so unabhängig wie möglich vom Bauunternehmer: Er ist Ihr Auge für Qualität und Planentsprechung.

5. Kosten: was Sie vor Baubeginn einplanen sollten

Einen festen Preis pro Quadratmeter gibt es in Syrien nicht; die Preise folgen dem Wechselkurs und den Kosten für Stahl, Zement und Treibstoff. Statt einer Pauschalzahl planen Sie Ihr Budget aus diesen Posten:

• Genehmigungsgebühren sowie Planungs- und Überwachungshonorar des Ingenieurbüros;

• Rohbau: Aushub, Fundamente, Stützen und Decken;

• Ausbau: Fliesen, Anstrich, Türen und Fenster, Küche und Bäder, der am stärksten schwankende Posten;

• Installationen und Energie: Strom, Wasser und Abwasser, oft mit Solaranlage und Wassertanks;

• Hausanschlüsse und Gebühren nach Fertigstellung;

• Reserve: Es ist ratsam, 10–15 % des Budgets für Preisänderungen und unvorhergesehene Arbeiten zurückzuhalten.

Verlangen Sie von jedem Unternehmer ein bepreistes Leistungsverzeichnis und vergleichen Sie dieselben Posten. Ist das Haus eine Kapitalanlage, schätzen Sie die Rendite vor dem Bau, wie in unserem Leitfaden zur Berechnung der Immobilienrendite.

6. Bauen von außerhalb Syriens

Viele, die heute Häuser in Syrien bauen, leben im Ausland. Das ist möglich, braucht aber gute Vorkehrungen:

• Eine ordnungsgemäß beglaubigte Vollmacht für eine Vertrauensperson oder ein Fachunternehmen, mit klaren Grenzen, besonders bei Zahlungen und Unterschriften;

• regelmäßige Berichte mit Fotos, Videos und Maßen am Ende jedes Abschnitts, bevor die nächste Rate überwiesen wird;

• getrennte Rollen: Bevollmächtigter, überwachender Ingenieur und Bauunternehmer sind drei verschiedene Parteien, damit niemand sich selbst kontrolliert;

• klare Abrechnung: eine Rechnung für jede Zahlung und eine schriftliche Notiz zu jeder Änderung an Entwurf oder Preis.

Ob Nicht-Syrer Immobilien erwerben dürfen und wie sie eingetragen werden, hängt von Staatsangehörigkeit und Art der Immobilie ab; den allgemeinen Rahmen beschreiben wir im Leitfaden für Immobilieninvestitionen von Golf-Investoren.

7. Häufige Fehler

• Ein Grundstück außerhalb des Bebauungsplans kaufen in der Hoffnung, es „später genehmigen zu lassen“.

• Vor Erteilung der Genehmigung bauen oder ein ungenehmigtes Geschoss aufsetzen.

• Mündliche Absprachen mit dem Unternehmer oder Vorauszahlungen für nicht erbrachte Abschnitte.

• Auf Bodengutachten oder Bauüberwachung verzichten, um Geld zu sparen.

• Das billigste Angebot wählen, ohne die Ausführung zu vergleichen.

• Keine Reserve einplanen und dann mitten im Bau stoppen.

Mehr zur Risikobewertung finden Sie unter den wichtigsten Investitionsrisiken vor dem Kapitaleinsatz.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Baugenehmigung in Syrien?

Das hängt von der Provinz, der Vollständigkeit der Akte und der Zahl der zustimmenden Stellen ab. Eine vollständige Akte mit geprüften Plänen spart viel Zeit.

Darf ich auf landwirtschaftlicher Fläche bauen?

Genehmigungen werden vor allem in beplanten Gebieten erteilt; für landwirtschaftliche Flächen gelten Sonderfälle und Bedingungen. Fragen Sie die Verwaltungseinheit vor Kauf oder Planung.

Brauche ich einen überwachenden Ingenieur, wenn der Unternehmer zuverlässig ist?

Ja. Die Bauüberwachung gehört zu den Voraussetzungen der Genehmigung und sichert, dass die Ausführung den beglaubigten Plänen entspricht.

Wie Ethmaar Sie unterstützt

Ethmaar Investment bietet Immobilieninvestition und Projektentwicklung: Standort- und Machbarkeitsstudien, rechtliche Prüfung der Immobilie durch unsere Rechtsabteilung sowie Projektmanagement mit Fernbetreuung und regelmäßigen Berichten für Auslandssyrer. Sie können uns auch eine Immobilienanfrage senden, wenn Sie ein passendes Grundstück suchen, oder Kontakt aufnehmen, um Ihr Projekt zu besprechen.

Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information. Verfahren und Gebühren können sich zwischen Provinzen unterscheiden und mit den Vorschriften ändern. Prüfen Sie vor jeder Verpflichtung bei der zuständigen Verwaltungseinheit und mit einem Rechtsberater.